Résidence Principale : Se Poser les bonnes questions

Le Climat Economique

Dans l'optique de prendre une décision éclairée en matière d'investissement immobilier, il est essentiel de regarder au délà des critères généraux tels que le budget, le financement, la localité et l'état du marché immobilier. Il serait préjudiciable d'omettre l'essence d'un tel désir d'investir ou de constitution patrimoniale car dans un contexte de forte inflation ( Source:Insee 5,6 % mars 2023), de pandémie de Covid-19, de taux d'usure élevé (Source : Banque de France 4,24 % en fixe sur 20 ans selon la Banque de France) et de hausse des loyers (Source : Service Public  à 3,60 % selon IRL) il est très facile de se perdre dans la confusion et de prendre de mauvaises décisions.

Dans cet article, nous partagerons quelques astuces pour vous aider à garder à l'esprit l'objectif fondamental de votre investissement immobilier.

Le choix à faire

En matière de sélection d'une résidence principale, vous serez amenés à faire un arbitrage binaire entre une solution de détention de propriété ou celle qui consisterait à rester locataire. Ces deux modèles s'inscrivent dans une problématique différente en fonction des capacités et objectifs des ménages, qu'il faudra analyser avant d'en choisir celle qui correspond parfaitement à votre situation ainsi qu'à votre mode de vie.

Le choix de detention de la résidence principale est une décision importante qui peut avoir un impact significatif sur vos finances donc votre niveau de vie. Il est important de ne pas se louper dans un tel projet. En outre, avant de connaître les avantages et les inconvénients entre la détention de propriété et la location de biens. Il convient de s'adosser sur la compréhension de ces differents modèles.

Bien comprendre son choix

Le choix que vous ferez engendrera des conséquences positives et negatives. Aussi dans l'optique de réduire drastiquement les conséquences négatives, il vous faudra appréhender le choix qui correspond au mieux à votre situation et qui décrit votre objectif à court, moyen, long terme.
 
Quel choix de détention vous sied ?
 
La location : Est un principe dans lequel une personne (locataire) paie à une date donnée un loyer à un propriétaire. Ce procédé crée un contrat au terme duquel le locataire doit rechercher un autre logement sauf s'il existe entre le propriétaire et le locataire un accord de continuité d'habitation. Selon une étude SDES Filocom environ 12,8 millions de français sont locataires de leurs résidences principales dont 5,3 millions sur du parc social et le reste sur du parc privé. 
 
La détention direct : C'est un choix de plus en plus prisé dans le climat français. En effet, ce procédé permet à une personne ou à un groupe de personnes de posséder en son nom propre un ou plusieurs biens. Contrairement à la location, où l'on est contraint de payer un loyer à un propriétaire, la détention directe offre une plus grande liberté quant à l'utilisation et la gestion de ses biens voire les donner à un tiers sans contrainte particulière. Cependant, il est important de noter que les bénéfices et les inconvénients de cette détention seront également à votre charge. Malgré cela, ce monde de détention reste le choix le plus populaire en France.
 
La détention indirecte : La détention indirecte est un choix moins courant mais tout aussi viable en matière de logement. Il s'agit d'une forme de détention où une personne ou groupe de personnes peuvent détenir des sociétés immobilières, des fonds de placement ou des trusts, qui détiennent ensuite les biens immobiliers en leurs noms. L'avantage de cette option est qu'elle permet de diversifier les investissements et de réduire les risques liés à la détention directe. Cependant, il convient de noter que cette forme de détention ne convient pas à tous. Malgré cela, la détention indirecte offre une solution intéressante pour ceux qui sont limités dans l'immobilier directe et qui souhaitent quand même investir. Retrouvez plus d'analyses et des informations supplémentaires sur L'Insee.
 
Quid des contraintes et politiques en place ?
 
En matière de détention immobilière, il est important de prendre en compte les contraintes réglementaires qui peuvent impacter vos choix. Deux de ces contraintes majeures en France sont le taux d'usure et les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le taux d'usure correspond au taux maximum d'intérêt que les prêteurs peuvent appliquer lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Il vise à protéger les emprunteurs des taux excessivement élevés et à prévenir les situations de surendettement. Le HCSF, quant à lui, émet des recommandations pour encadrer les pratiques des banques en matière de prêts immobiliers, notamment en fixant des limites de taux d'endettement et de durée d'emprunt. Ces contraintes visent à assurer la stabilité financière du marché immobilier français et à éviter les situations de surendettement. Il est donc essentiel de les prendre en compte lors de vos choix de détention immobilière afin de garantir la pérennité de vos investissements.
 
Focus sur la contrainte "Le taux d'usure"
 
Le taux d'usure est définit normalement pour une période trimestrielle par la banque de France. Avec la situation post covid, les difficultés des ménages à obtenir un crédit sans ou blier sa mission de protection contre les pratiques excessives et une application disproportionnée des taux immobiliers; La banque de France à mis en place sur une période de six mois couvrant Février à Juillet 2023 une révalorisation mensuelle du taux d'usure.(Communiqué de presse du 20 Janvier 2023)
 
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Le calcul du taux d'usure prend en compte chaque trimestre la médiane des taux effectifs des crédits débloqués au cours du trimestre précédent. A cela, il faut rajouter un tiers de la moyenne. 

 

 

 

 

CREDIT IMMOBILIER SUPERIEUR à 75 000 €

TAUX D'USURE 

APPLICABLE 1er JUILLET 2023

Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans

 4,11

Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 

 4,84

Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus

 5,09

Prêts à taux variable

 4,69

Prêts relais

 5,04

 

Le taux d'usure en crédits immobiliers pour Juillet 2023 s'estime à 5,09% sur la période de 20 ans et plus. Mécaniquement cela traduira une augmentation des taux de la part des banques qui souhaitent marger sur cette période sans compter que l'Etat a aussi participé au maintient de la mise à jour mensuelle du taux d'usure jusqu'en 2024.

Il est important d'agir sur les éléments en votre disposition pour éviter de présenter à la banque des dossiers usuaires (qui dépassent le taux d'usure ). Pour cela il vous faut travailler sur :

  • Faire appel à la loi Lemoine, elle vous permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment. Il serait judicieux de faire jouer la concurrence en faisant recours à un courtier et d'opter pour une délégation d'assurance chez l'assureur selectionné.

  • Réduire votre période d'emprunt, cela semble nager à contre sens lorsque les ménages optent pour une période plus longue afin d'augmenter leurs capacités d'emprunts. Mais cette solution va baisser votre taux d'intérêt pratiqué. Augmenter sa participation au prêt peut être une bonne décision.

  • Négocier les différents frais liés au prêt, comme les frais de dossier, honoraires...Celà pourra même à minima réduire le coût global du prêt.

  • Recourir à un courtier en crédit, comme pour la loi lemoine concernant l'assurance emprunteur, vous pourrez demander de l'aide à un courtier qui saura vous obtenir le taux le plus bas dans votre situation.

 

Focus sur la contrainte "Haut Conseil à la Stabilité Financière"

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.

Le 29/06/2023, le HCSF a pris une décision concernant l'accès au crédit HCSF décision. Voici ce que décrit cette mesure :

D'abord, ce qui ne change pas  

  • Un apport personnel pour l'octroi du crédit 
  • Le taux d'endettement à 33%, soit 35% assurance emprunteur incluse
  • La durée maximale d'emprunt est de 25 ans

Ensuite, ce qui s'améliore

Les banques pouvaient auparavant déroger à 20% de leurs dossiers. 80 % de ces dossiers concernaient les investissements en résidences principales et 20 % pour les investissements locatifs ou résidences secondaires. Désormais il est question d'autoriser une flexibilité  dérogatoire bancaire en portant à 30% sur l'investissement locatif ou résidences secondaires et 70% sur l'investissement en résidences principales.

Enfin petite victoire pour les emprunteurs

La banque, autrefois soumise à des sanctions si elle dépassait le quota de dossiers ne respectant pas les conditions bancaires sur un trimestre, a désormais la possibilité de lisser ces dérogations sur les trimestres suivants. En d'autres termes, si la banque dépasse ce quota sur un trimestre, elle pourra se rattraper sur les trimestres suivants.

Optimisez votre choix

Il est clair que certaines personnes peuvent bénéficier de ces mesures, tandis que d'autres peuvent se sentir exclues. Dans tous les cas, il est primordial de prendre soin de votre dossier afin de réaliser votre projet avec succès.

En outre, il est essentiel de ne pas se laisser submerger par un excès d'informations complexes qui pourraient conduire à prendre une décision préjudiciable pour votre avenir et celui de vos proches.

Parmi les différentes options de détention, les règles en vigueur et vos objectifs, il existe un écart qu'il est important de combler afin de favoriser votre réussite. Pour ce faire, il est recommandé de réaliser un Audit Patrimonial.

Grâce à l'audit patrimonial, il est possible de prendre en compte plus facilement vos objectifs en fonction de votre situation et de déterminer quelle solution sera la plus judicieuse parmi les autres solutions.